FAQ: Архитектурно-планировочные и объёмно-планировочные решения (АР)

Типовые вопросы и ответы по разработке раздела «Архитектурные решения» в составе проектной документации согласно Постановлению Правительства РФ № 87.

Вопрос	Ответ
Что такое архитектурные (АР) и объёмно-планировочные решения?	Это раздел ПД, определяющий внешний облик здания, его внутреннюю планировку, функциональное зонирование помещений, этажность, высоту этажей, а также взаимосвязь между помещениями для обеспечения технологических процессов и эвакуации.
Какие чертежи обязательно входят в состав марки АР?	Планы этажей, фасады, разрезы, план кровли, ведомость отделки помещений, экспликация полов, узлы примыкания конструкций, спецификации заполнения оконных и дверных проемов.
Чем отличается план этажа от плана БТИ или дизайн-проекта?	План АР — это юридически значимый документ стадии «П», выполненный строго по ГОСТ Р 21.101-2020 с указанием осей, размеров, отметок и площадей для прохождения экспертизы. Дизайн-проект фокусируется на эстетике и меблировке, а план БТИ фиксирует фактическое состояние после постройки.
Как учитывается доступность для маломобильных групп населения (МГН)?	В разделе АР разрабатывается схема планировочной организации земельного участка и поэтажные пути движения МГН. Указываются пандусы, уклоны, ширина дверных проемов (не менее 0,9 м), зоны разворота кресел-колясок и оборудование санузлов согласно СП 59.13330.
Нужно ли проходить экспертизу цветовых решений фасадов?	Да, если объект находится в зоне охраны исторического поселения или регулируется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного города. В этом случае колористический паспорт или альбом фасадов согласовывается до подачи в основную экспертизу.
Кто определяет материалы отделки в проекте?	Архитектор на основании Задания на проектирование и бюджета заказчика. Ведомость отделки помещений должна содержать конкретные типы материалов (например, класс износостойкости линолеума или тип краски), которые проходят проверку пожарной безопасности.
Как увязываются размеры дверей из АР с требованиями пожарной безопасности?	ГАП передает габариты проемов инженеру пожарной безопасности. Если расчет эвакуации требует ширины выхода более стандартной (например, 1,2 м), архитектор обязан заложить соответствующий проем в АР. Сами двери должны иметь сертификат соответствия пределу огнестойкости (EI).
Можно ли менять назначение помещений между стадиями «П» и «РД»?	Нежелательно. Изменение функционального назначения может повлечь за собой смену категории пожарной опасности, изменение кратности вентиляции и освещенности, что потребует пересчета всей инженерии и повторного захода в экспертизу.
Как оформляются узлы крепления фасадных систем?	Детальная проработка узлов (крепление керамогранита, витражей, утеплителя) относится к стадии Рабочая документация (марки ФЦ/ФС — навесные фасады). В стадии «П» (раздел АР) приводятся принципиальные схемы этих узлов без детальной прорисовки каждой заклепки.
Нужен ли допуск СРО архитектору для разработки АР?	Сам специалист должен состоять в Национальном реестре специалистов (НРС НОПРИЗ). Организация-разработчик обязана состоять в СРО проектировщиков. Для объектов культурного наследия дополнительно требуется лицензия Минкульта РФ.

Важно: Перед началом эскизного проектирования проверьте ограничения ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка): предельные параметры строительства, отступы от границ и высотность. Ошибка в посаде здания на участок приведет к полной переделке всех смежных разделов.

Источники и нормативные акты:

Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации...»
СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»
ГОСТ Р 21.101-2020 «СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации»
Федеральный закон № 73-ФЗ (для объектов культурного наследия)

Архитектурно-планировочные и объёмно-планировочные решения (АПЗ/ОПР): основная информация по услуге

Разработка архитектурно-планировочных и объёмно-планировочных решений — это создание функциональной и эстетической основы будущего здания или комплекса. Услуга включает в себя формирование внешнего облика (фасадов), внутренней логистики помещений, расчёт технико-экономических показателей (ТЭП) и обеспечение соответствия проекта градостроительным регламентам (ПЗЗ), нормам пожарной безопасности и санитарным требованиям.

Какие необходимы документы для оформления услуги

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ): основной документ, определяющий пятна застройки, высотность, процент озеленения и предельные параметры объекта.
Выписка из ЕГРН: подтверждение прав на земельный участок.
Геоподоснова (топографическая съемка М 1:500): необходима для точной посадки здания на рельеф и учета существующих подземных коммуникаций.
Технические условия (ТУ): точки подключения к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения и теплоснабжения.
Техническое задание (ТЗ): описание функциональных процессов заказчика, требуемые площади цехов/офисов, количество сотрудников или жителей.

Порядок оформления в центре сертификации Криос

Анализ исходных данных и аудит ГПЗУ: проверка возможности реализации задумки клиента с учетом ограничений властей.
Разработка эскизного проекта / концепции (АГО/АГР): поиск объемно-пространственного решения, визуализация фасадов, согласование с Заказчиком.
Разработка стадии «Проектная документация» (П): детальная проработка планов, разрезов, фасадов согласно Постановлению №87, расчет инсоляции и пожарных рисков.
Сопровождение экспертизы: защита принятых решений в государственной или негосударственной экспертизе, снятие замечаний экспертов.
Разработка рабочей документации (РД): выпуск финальных чертежей марок АР (Архитектурные решения) и КР (Конструктивные решения) со штампами «В производство работ».

На что обратить внимание при оформлении услуги

Технико-экономические показатели (ТЭП): внимательно проверяйте баланс площадей. Ошибка в расчете коэффициента эффективности (К1) может привести к отказу в выдаче разрешения на строительство из-за превышения плотности застройки.
Пути эвакуации: длина путей эвакуации, ширина коридоров и лестничных маршей должны строго соответствовать СП 1.13130. Это самый частый повод для возврата проекта с экспертизы.
Доступная среда (МГН): наличие пандусов, санузлов для маломобильных групп населения и тактильной навигации обязательно для общественных зданий. Отсутствие этих узлов делает здание нелегитимным для ввода в эксплуатацию.
Инсоляция жилых помещений: если окна квартиры смотрят на северную сторону или перекрываются соседним зданием, проект не пройдет экспертизу Роспотребнадзора.

Какие возможны штрафы

Отказ в выдаче РНС (разрешения на строительство): если проектные ТЭП превышают допустимые значения ГПЗУ.
Штрафы от Госстройнадзора (КоАП РФ ст. 9.4): до 300 000 ₽ за несоответствие возводимых конструкций утвержденному проекту АПР (например, перенос несущей колонны или изменение конфигурации фасада).
Судебное предписание о сносе: в случае возведения самовольной постройки с нарушением красных линий или охранных зон инженерных сетей.
Штрафы от МЧС: за нарушение противопожарных разрывов между зданиями или блокировку эвакуационных выходов архитектурными элементами (колоннами, декором).

Важно: Качественная разработка архитектурных решений на старте экономит миллионы рублей на этапе строительства. Изменение положения одной несущей стены в готовом проекте обходится дороже, чем полная стоимость разработки раздела АР. Мы фиксируем все функциональные требования в техническом задании до начала проектирования, чтобы исключить дорогостоящие переделки.

Тип объекта / документации	Вариант услуги	Что входит в работу	Срок	Цена	Результат для заказчика
Гражданские здания и сооружения (жилые дома, ТЦ, офисы)	Полный комплект марки АР (Архитектурные решения)	Разработка планов этажей, разрезов, фасадов, узлов примыкания, ведомости отделки помещений, спецификации заполнения проемов.	20–45 рабочих дней	от 250 ₽/м²	Комплект чертежей стадии РД по марке АР, экспликации помещений, альбом колеровочных решений.
	Полный комплект марки КР (Конструкции железобетонные)	Расчет армирования, разработка опалубочных чертежей, схем расположения фундаментов, колонн, балок, деталей.	30–60 рабочих дней	от 450 ₽/м²	Рабочие чертежи КЖ со штампами выпуска, сводная спецификация арматуры и бетона.
	Проект организации строительства (ПОС)	Стройгенплан стесненных условий, календарный график производства работ, потребность во временных ресурсах.	15–30 рабочих дней	от 150 000 ₽	Утвержденный ПОС, графики движения рабочей силы, разрешительная документация для ордера ОАТИ.
	Сводный план инженерных сетей (СПОЗУ + ИОС профили)	Трассировка наружных сетей, профили траншей, узлы пересечения с коммуникациями, расчет точек подключения.	20–40 рабочих дней	от 250 000 ₽	Утвержденный СПОЗУ, согласованные топопланы с нанесенными сетями, продольные профили НВК/ТС.
Реконструкция, капремонт и перепланировка	Обследование здания и дефектная ведомость	Натурные обмеры, визуальное обследование конструкций, фотофиксация дефектов, поверочные расчеты несущей способности.	20–45 рабочих дней	от 120 000 ₽ за объект	Техническое заключение по результатам обследования (ТЗК), акт осмотра, ведомость дефектов.
	Проект перепланировки квартиры/нежилого помещения	Демонтаж перегородок, устройство новых проемов, расстановка сантехники, привязка к общедомовым сетям.	5–10 рабочих дней	от 25 000 ₽ за помещение	Проект перепланировки, готовый для подачи в жилищную инспекцию/БТИ, акты скрытых работ.
	Приспособление объектов культурного наследия	Разработка раздела проектной документации по сохранению памятника архитектуры, реставрация фасадов.	45–90 рабочих дней	договорная (от 1 000 000 ₽)	Лицензионный раздел проекта реставрации, разрешение Минкульта на производство работ.
Промышленные здания и склады	Технологические планировки (в увязке с ТХ)	Расстановка станков и линий согласно нормам ОТиТБ, проектирование зон погрузки-разгрузки, проездов для ричтраков.	20–40 рабочих дней	от 350 ₽/м²	Схема генерального плана (вертикальная планировка), план цеха с грузопотоками.
Промышленные здания и склады	Фасадные решения и светопрозрачные конструкции	Подбор систем навесных вентилируемых фасадов (НВФ), структурного остекления, теплотехнический расчет оболочки.	20–35 рабочих дней	от 300 000 ₽ за фасад	Чертежи марки АР (фасады) и КМ (подконструкция), статический расчет профиля.
Ландшафтная архитектура и благоустройство	Генеральный план благоустройства (ГП стадии РД)	План покрытий (дорожки, плитка, газон), дендроплан (посадка деревьев), разбивочный чертеж, картограмма земляных масс.	20–30 рабочих дней	от 200 000 ₽ за участок	Рабочая документация марки ГП, посадочная ведомость, схема поливочного водопровода.
Ландшафтная архитектура и благоустройство	Малые архитектурные формы (МАФ) и освещение	Проектирование скамеек, урн, детских площадок; расчет освещенности территории (Dialux).	10–15 рабочих дней	от 60 000 ₽ за комплект	Чертежи индивидуальных МАФ, паспорта изделий, электротехническая схема наружного освещения.
Информационное моделирование (BIM / ЦИМ)	Разработка информационной модели стадии РД (LOD 350-400)	Создание детализированной цифровой копии здания, устранение геометрических коллизий, автоматическая выгрузка спецификаций.	+30–50% к сроку плоского проектирования	от 800 ₽/м²	Файл формата IFC/RVT/F3D, отчет о проверке на коллизии, точные ведомости объемов материалов.
Информационное моделирование (BIM / ЦИМ)	4D/5D-моделирование (график + стоимость)	Привязка календарно-сетевого графика к элементам 3D-модели, симуляция строительного процесса.	25–45 рабочих дней	от 600 000 ₽ за проект	Интерактивная 4D/5D-модель, прогноз кассовых разрывов, оптимизированный график СМР.

Проектирование и инженерные услуги в центре сертификации Криос

Наши отзывы:

Добровольная сертификация — оформите с профессиональной поддержкой в центре сертификации Криос

Если вам необходимо получить консультацию, вы можете оставить заявку или связаться по указанным ниже контактам.

тел. 8 800 201 04 68 (звонок по РФ бесплатный)
моб. тел. +7 (927) 509-13-68
e-mail: info@kriosprom.ru

Архитектурно-планировочные решения (АПЗ/ОПР) проекта

Процесс начинается с аудита градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), где проверяются пятна застройки, высотность и предельные параметры объекта во избежание отказа в выдаче разрешения на строительство. Далее разрабатывается концепция (АГО/АГР) с визуализацией фасадов и объемно-пространственным решением. На стадии проектной документации выполняется детальная проработка планов и разрезов согласно Постановлению №87, включая обязательный расчет инсоляции жилых помещений, путей эвакуации по СП 1.13130 и обеспечение доступа для маломобильных групп населения (МГН). После согласования с заказчиком комплект проходит государственную или негосударственную экспертизу.

Выберите свой город